五象蟠龙有个低密小盘,首付50万+,值不值?

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大家好,这里是键盘侠。


在楼盘稀缺的五象蟠龙板块,有一个占地69亩、容积率2.3的低密小盘挺受人关注的。它叫彰泰滨江学府,单价15500-16000元/㎡,首付50万+。


想置业蟠龙板块的首置和刚改一族,这个盘能否上车?



Part 1

外收15万-40万,首付50万+


与以往高调拿地的项目不同,滨江学府作为彰泰在南宁的第7盘,拿地之初鲜为人知。


据了解,项目地块没有经历招拍挂,而是彰泰从网上拍来的。


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▲司法拍卖网络竞标确认书。



2018年6月,南宁市南蒲公路九公里处69亩的土地使用权司法拍卖项目在阿里拍卖公开竞价出让,没有限价,没有产权移交面积。最终,彰泰以6.15亿元溢价拍得。


根据项目容积率2.3计算,项目楼面价大约为5340元/㎡,加上3000元/㎡建安等成本,以及普遍的3000元/㎡精装标,粗暴估计11340元/㎡算是基础价(其中是否存在其他额外成本和约定条件,属于企业机密,尚未可知)。


11340元/㎡是基础价,那彰泰滨江学府的售价是多少呢?


上周末,小四去项目踩盘,售姐告知,折后单价约为15500-16000元/㎡。且有外收,根据户型面积不同,外收约为15万-40万元/套。


若按最小面积计算,加上15万元外收,和1万元车位订金(订车位可多享受购房95折优惠),初略估计,首付至少50万+。




Part 2

“铁学商”齐备,地段确实稀缺


首付最低50万+,单价15500-16000元/㎡,均不算低。彰泰滨江学府是否值这个价?先看下地段。


蟠龙板块在售楼盘本就不多,存量不大,且在五象总部基地已无地可放、放地逐步向南靠拢时,位于蟠龙板块、五象大桥南端的彰泰滨江学府,地段确实称得上稀缺。


项目位于玉凤路1号,西临玉象大道,与项目一路之隔的有龙堤中学、五象小学,且项目距地铁4号线站点(玉象路站)约400米,3号线站点(总部基地站)1.8公里,可谓学校、地铁都有。


商超方面,就近的日常生活所需有威宁邻家广场,大型集中式商业坐地铁,1个站就是总部基地(五象航洋城等)。


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▲项目区位图。

五象蟠龙有个低密小盘,首付50万+,值不值?

▲学校、地铁都很近。来源:楼市密探


自然景观资源方面,项目不是一线临江(前方为江璟湖项目),但距五象新区滨江公园仅200米。小四特地到滨江公园走了一圈,规划建设后的邕江江景,还是很美的。


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▲五象新区滨江公园实景。


此外,项目南面有五象岭森林公园,但离青龙岗近,也被不少人诟病;东北面与青秀山风景区隔江相望。




Part 3

低密小盘,近江不邻江


项目总占地69亩,容积率2.3,绿化率35%,共16栋楼,全部为10-18层的小高层。


总体来看,算是一个小地块低容积率项目,整体居住密度不高,而且没有产权移交面积,所以未来社区居住的人群还是比较纯粹的。


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从景观来看,北面江景被江璟湖遮挡,算不上江景房,西面临靠玉象路,会有噪音干扰。而朝东面、南面学校的楼栋,虽然景观较好,但也存在后期噪音的问题。所以,如果选购,建议尽量选靠小区内部的楼栋,舒适度会高一些。


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▲项目北面是江璟湖。

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▲位置较好的楼栋。



Part 4

户型注重功能性,舒适度不够


具体产品方面,楼栋基本都是南北朝向(非正南正北),2梯2户、2梯3户、2梯4户设计,有7栋楼为双单元设计。目前推出6个户型,87㎡2+1房-140㎡3+1房,层高均为2.9米。


户型整体来看,拓展面积较高,虽然面积段跨度大,但都是3-4房主流房型,功能性较强。不过,部分户型存在过道较长导致空间浪费,以及动静分区不合理等问题,整体功能性>舒适性。


五象蟠龙有个低密小盘,首付50万+,值不值?

▲87㎡3+1房2厅1卫。

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▲96㎡3+1房2厅2卫。

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▲109㎡3+1房2厅2卫。

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▲115㎡3+1房2厅2卫。

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▲140㎡3+1房2厅3卫。


其中,项目117㎡3+1房户型较优。该户型拓展面积达21㎡,南北对流双阳台设计,且是正对流,不是侧对流。每个房间都设计有观景飘窗,采光较好。客厅开间4米,绿化阳台9㎡,整体方正。


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▲117㎡3+1房户型算是较好的。


项目全部采用精装交付。精装内容包括,客厅、卧室均含分体空调,厨卫品牌采用了方太、摩恩等,客厅有背景墙设计。


结合来看,如果交付时能够达到此标准,也算是较为经济实用的配置了。



Part 5

门槛不低,高品质改需不推荐


综合以上来看,项目区位优势明显,但从居住舒适度考虑,仍就有所欠缺。


小四认为,项目的整体定位更倾向于对居住功能性要求更高的刚需和刚改,对居住品质要求更高的改善购房者吸引力不强。


必须说明,项目价格不低,加上外收,首付压力还是较大的。即便是首套房,也要50万-100万元的首付,这个首付在五象选择余地还是挺大的。


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▲项目建设进度。


还要提醒一点,项目目前大部分楼栋都未出地面,什么时候获得预售证尚且不知。以彰泰其他项目经验看,预售证等待期都不短。



—end—

文|四个二    编|七小剑

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