实探 | 多重利好来袭,南宁北将迎红利集中爆发?

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3月25日,东盟经开区召开声势浩大的成果发布交流会,邀请数十家媒体到场,旨在让大家见证区域发展现状;此前3月7日,绿地以6.6亿元的总价再拿617亩地,轰动一时……


阳春三月,万物复苏,南宁北动作不断引发关注。

升舱位、兴产业、迁学校、修高铁……近年来,为南宁北画出的宏伟蓝图,让不少投资者躁动不已。

但规划最终落地之前,一切都是纸上谈兵。

时间来到2019年,武鸣撤县设区即满3年,区域热度不断提升,扒房认为,是时候实地深入扒一扒其的进度与现状了。


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武鸣撤县改区3年了

2016年5月,武鸣正式撤县设区,南宁区县版图从六区六县变七区五县。

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▲南宁新的区县版图

同时南宁的最大城区易主,总占地3378平方公里的武鸣,一跃成为为七区之首,人口达70万+。而同样位于南宁北的广西东盟经济技术开发区(以下简称“东盟经开区”)也早在2013年升级为一个国家级开发区。

扒房曾分析过,将武鸣纳入南宁城区范围,有其历史必然和实际需求。

首先是城市发展的需求,南宁计划到2035年要打造800万人+的特大城市,足够大的地理版图是先决条件。

相比稳打稳扎地发展,不如直接合并周边县城来的更快。

合并当然首选距离最近的武鸣不仅是人口大县,也是距离南宁最近的县城,到南宁主城区30-40公里,有兰海高速和210国道两条主路连接,车程约30-40分钟。

何况,多年来武鸣GDP一直不弱。据国家统计局数据显示,2016年广西县区GDP排行榜上,武鸣位列前十,仅次于兴宁区。

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▲2016年广西县区GDP/人均GDP统计表。

天时(城市化)+地理(距离最近)+人和(人口多、GDP不差),武鸣就是不二的选择,南宁向北是趋势。


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3年后,到南宁北15分钟?

要致富,先修路。

对于南宁北更是如此,只有完善了交通路网,才能缩短与主城区时间距离,从而打消人们的后顾之忧。

政府自然深谙其理。

所以,在东盟经开区交流会上,首先释放的就是道路建设信息。

公路方面,在原兰海高速和210国道基础上,政府规划了一条新的高新-东盟经开区快速路,从东盟经开区直通西乡塘区,全程约40公里,预计今年年内开工,建成后,南宁北至南宁主城区只需20分钟。

铁路方面,南宁北站正在施工中,计划2022年竣工,届时时速350公里以上的高铁将全部转这里始发,乘高铁从东站到北站,仅需约15分钟。

至于地铁,去年经市府批复的最新“修编”地铁线网,武鸣线仍在列,但因属于远期规划,尚未获得国务院批复,所以目前具体开建时间待定。

此外,兰海高速出入口条件成熟时北移;改造提升S214宁武至金陵段为一级公路;设置跨区穿梭线,连接教育园区和东盟经开区之间。

实探 | 多重利好来袭,南宁北将迎红利集中爆发?▲南宁至南宁北交通路网规划图。

发展南宁北,交通是重中之重,路网完善是大势所趋,从公路路网到“双铁”正在推进,期待真正落成的日子。


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南宁大学城建得咋样?

城市化建设,关键在人!而规划兴建大学城是最直截了当的招数之一。

当然,这也不是什么新鲜手段,很多城市包括南宁自己都曾用过,但较成功的较少。

大学城,顾名思义是众多大学云集的板块,并且要有一定的知名高校才能成型,比如南宁自然形成的西乡塘大学城,广州新建的大学城等,都聚集了大批知名高校。

不得不说,南宁此前建设五合大学城并不成功,那么南宁教育园区有戏吗?

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▲三个大学城的位置分布。

目前来看,这个大学城与之前几个有何不同之处?

第一,地位不同。也可理解为出身不同,该园区是自治区级文教区,由市府亲抓的重点项目。

第二,规模不同。南宁教育园区总面积约31.26平方公里,以南宁-贵阳高铁为界分为东、西两个片区,可容纳16-19所高校入驻,总人口33万-37万人,其中学生16万-20万人,到2030年全部建成使用。

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▲南宁教育园区分布图。

第三,功能不同。根据规划,南宁教育园区不仅局限于“书本”教育,而是将打造集教学、科研、产业、居住于一体的新区。

经过近4年努力,如今南宁教育园区也算初具规模。

园区(东片区)已吸引6所高校进驻:广西安全工程职业技术学院、广西医科大学、广西师范学院、广西财经学院、广西工商职业技术学院和广西工业职业技术学院。

除了安职院已招生办学,广西医科大学、广西师范学院预计今年实现招生办学。

而位于东盟经开区的西片区目前已有11所学校落户,其中桂林理工大学博文管理学院、广西机电工程学校、广西中医药大学附设中医学校、广西民族大学、广西民族大学相思湖学院武鸣校区等多所学校均已开建,广西机电工程学院预计明年秋季正式招生。

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▲东盟经开区西片区高校入驻情况。

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▲广西机电工程学院建设实景图。

据东盟经开区教育部门透露,南宁教育园区计划8月底实现第一期建设项目全部竣工验收。

2015年4月启动至今就有如此成绩,可见推进确实给力,果然“亲儿子”就是不一样。


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东盟经开区工业乏力?

对于新城发展,最终还是要落到产业,这是城市之根。

南宁北的产业主要集中在东盟经开区,该园区前身为南宁华侨投资区,于2004年3月正式成立经开区,2013年3月2日升级为国家级开发区。

来自东盟经开区官网数据显示,目前在产业园区已落户企业270多家(含世界500强9家、上市企业5家、外资企业33家、台资企业15家),包括可口可乐、百威、中粮、正大、统一、双汇、蒙牛、王老吉等知名品牌,逐步形成了食品加工、机械制造、生物医药等产业优势。

特别是食品加工产业,已经发展成为广西乃至中国西南最大的食品产业基地。

但园区工业发展似乎遇到了一定瓶颈,根据数据统计,2018年,东盟经开区工业总产值有所下降。

这说明,大牌云集的经开区缺乏内生力,毕竟设在这里的多是分厂和轻工业,往后后续还需探索如何扶持属于自身的特色产业和品牌。

不过,东盟经开区产业其实并非只有工业,该园区规划有综合产业园区、南宁教育园区、文化旅游休闲区、现代农业示范区等四个功能区。

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▲东盟经开区四大功能区。

只是综合产业园区开发较早,其他3个功能区都为后期规划,所以目前正处于开发建设早期。

莫愁在经开区走访时,除了看到了已引入的知名企业身影,也发现有不少厂区在建,这意味后续还有企业陆续进驻。

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▲经开区企业陆续入驻。

目前其他产业正在起步阶段,但已展现出一定潜力,如教育、商业、旅游等方面。

根据规划,东盟经开区辖区面积180平方公里(全属国有土地),目前人口8.5万人,到2030年规划人口47万人。

这一目标的实现,必然有赖于各大产业的综合成长与发力,否则难以实现。


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绿地一己之力助推?

其实,如今说到南宁北,特别是产业聚集的东盟经开区,不得不提到一个企业:绿地。

2018年1月,绿地以总价5.91亿元,拿下东盟经开区首期约693亩商住用地,启动远期规划达8000亩的绿地东盟国际城。

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▲绿地东盟国际城效果示意图

自此,绿地就如一个开了挂的马达,开启了造城运动,几乎凭借一己之力,将南宁北推上了南宁楼市C位。

项目除了规划有高层、洋房、别墅等住宅产品,还规划打造商业Mall、风情商业街、花园总部办公、创智SOHO产品、酒店等业态。

在发展交流会上,绿地说到,目前意向进驻的品牌商家有CGV影城、派立方、天空之城、湘味天下、Le-Super超市约20家,未来商家还将陆续增加。

当然付出必有回报。

据绿地称,去年从6月23日开放营销中心到12月15日,半年时间创造了4300套房的销售纪录,一举拿下2018广西楼市双冠王(套数、面积)。

2019年3月,绿地以6.611亿元再拿617亩地,标志绿地东盟国际城二期正式启动。

而放眼整个南宁北,绿地并不孤单,目前已有阳光100、招商、天誉、君华、江宇、盛天等品牌房企进驻。

不仅如此,有传言称,万科、恒大、碧桂园也有计划在南宁北安营扎寨。

目前,东盟经开区的生态旅游工程也有了新进展,规划国家级4A级景区里建湖湿地公园正在施工,石景、湖景基本成型,今年下半年有望试运营。

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▲东盟经开区十里画廊效果图。


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大工地南宁北,能上车吗?

最后,回到众多扒友关心的问题,南宁北能不能上车?

对此,扒房的判断一如既往,南宁北由于实际距离和城市副中心的定位,注定无法与主城区相提并论,但也有自身的价值潜力和发展前景。

随着交通路网不断完善,相关产业的切实推进,以及越来越多品牌房企进驻,南宁北持续发展是大势所趋。

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▲东盟经开区实景图。

也就是说,与南宁主城区一样,南宁北在整个城市化大潮中,未来仍有增值空间,只是空间大小的差别。

但对于置业南宁北,扒房的观点依旧,并非所有人都适合!以下几类可重点考虑:

1,南宁北本地的购房者们。这类人不用多说,对于低至5字头的房价,看到合适的房子上车便是。

2,未来要去南宁北工作的。比如南宁大学城11所入驻高校的老师,届时总不至于来回奔波,还是在当地买套房更好,并且早买早受益。

3,上班在安吉买不起南宁的。只能先牺牲点时间,先上车再说,况且未来终究还是有地铁的。

4,有一定资金的小投资者。投不起主城区,又不想看着手上资金贬值的,可考虑适当入手。

5,有大资金实力的投资者。这个层次的壕属于不差钱的主,做的是资产配置的事,自有判断。

至于其他类型的购房者,那儿凉快那呆着去。

当然,对于仍处于大开发前期的南宁北,无论大学城还是各种产业,走向成熟需要过程,这是投资置业要考量的因素。

对新区未来的前景,见仁见智,但寻找市场低门槛入市时机,也是摆脱被收割的重要守则之一。

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文|司马亿、你莫愁   编|小二郎

本文版权归“扒房”信息


【温馨提示

本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。我们力求客观真实,但无法涵盖项目所有信息,也无法准确预测相关价格变化。


扒友若产生购买行为,请务必看清售楼处的周边不利因素公示,样板房的非交付标准明示,对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。


如仍有疑问,欢迎后台留言咨询。


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