90平小别墅门槛低,看起来很美!对不起,但可能不适合你

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过去,别墅面积大,总价高,美好而遥远。

如今,南宁房企竟然造起了小别墅,主打“小面积,低门槛”。

别墅走下神坛,你终于可以牵手90㎡小别墅,过上了有天有地的田园生活?别傻了,南宁小别墅可能还真不适合你。


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大别墅终于走下神坛

以大为美的别墅,走起了“小家碧玉”风。近两三年,南宁陆续有楼盘打造罕见的“小别墅”。小别墅的面积,不再是两三百平或者四五百平,而是几十平到百来平。

而要追溯这股风潮,还要从中国最具情怀的开发商绿城说起。

2015年,宋卫平在离临安市中心直线距离10公里的青山湖国家森林公园内,造了一座休闲度假小镇——绿城桃李春风,推出了新83㎡小别墅,一时红遍大江南北。

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▲绿城桃李春风实景图

宋卫平起了一个好头,首先打破别墅要建大的传统,原来别墅还能小而美。随后,三亚、深圳、北京、南京、惠州纷纷出现类似产品,跟风者无数。

在南宁,小别墅仍是新鲜事物,但效仿桃李春风的类似产品陆续出现。2016年,保利山渐青就曾首创广西最新小别墅——如院,一炮而红,打开局面。而后,绿地东盟国际城推出99-199平小别墅,也在“卖小”。今年年初,招商十里云裳开了新品发布会,首发产品也是小别墅,最小面积93㎡。

传统的大别墅终于走下神坛,南宁别墅们陆续向“小”靠拢


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别墅为何由“大”改“小”?

从前“以大为尊”的别墅,为何集体变小?

看完2组数据,或许会发现整个市场风向的变化。

克而瑞数据显示,2014年-2018年南宁市主城区普通住宅各面积段成交价格走势,200㎡以下户型价格增长率较高,同时,200-300㎡户型价格增长趋缓,300㎡以上户型则出现价格大幅下跌的情况。

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▲2014-2018年南宁普通住宅各面积段价格对比。数据来源:克而瑞

传统印象中,价格抗压能力中,以大面积别墅产品为代表的高端物业最强,然而,这几年,面积大成了别墅痛点,大别墅正逐步走下神坛。

再看一组2017年南宁别墅销售数据。

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▲2017年1-11月别墅销售金额top5。数据来源:克而瑞

2017年1-11月,南宁别墅成交排行榜中,保利山渐青以销售金额3.32亿元,面积1.65万㎡、销量99套的成绩位居第一,获得销售金额、面积、套数3项冠军。保利山渐青相比第二名成交多出61套,成为2017年年度别墅销冠的最大热门。

山渐青别墅能够撑起半边天,很大程度上靠的就是小别墅。


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别墅虽小,也得有天有地

既然小的好卖,那别墅就往小面积靠,但别墅的空间,并不是粗暴地“减面积”这么简单。

从300㎡缩减到90㎡,面积不足以往的1/3,小别墅户型要减“面”,不减“质”,考验功力。

从产品属性看,别墅有3点价值不能变:

1、土地占有率高

土地代表着价值。土地占有越多的房子,舒适度自然也越高。同时,土地占有率越高,容积率就越小。所以,容积率是区分别墅和其他产品的最直观指标。

2、占有稀缺自然资源

别墅,有天有地有院子,能更好地亲近自然,能更好地亲近土地。

3、更多情趣空间

别墅一般具有“露、庭、院”设计,底层前庭后院,顶层有露台,具有更多情趣空间。可种花,可养狗,可院落烧烤,可躺仰望天空,这都是普通高层所无法比拟的。

从全国爆红项目看,小别墅虽小,但别墅3大价值点丝毫没有减配。

例如,“网红盘”绿城桃李春风整体容积率0.4,低容舒适;位于青山湖森林公园内,占尽稀缺资源;83㎡户型,有天有地有庭院;庭院、建筑面积比可达约1:1,情趣空间丰富。

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▲绿城桃李春风83㎡户型

如今,小别墅又几经迭代和优化,3大价值点更为突出。

最近,宋卫平又在江苏溧阳一片约6500亩的林麓田野上,造了一座溧阳悠然南山。别的不说,光项目周边自带大片田园,紧邻三大国家5A级旅游景区这点,妥妥的别墅基因。

据悉,溧阳悠然南山推出90-200㎡宅院户型,平均面积145㎡,小型别墅。

和以往前庭后院不同,这次溧阳悠然南山直接送果园和菜园。以项目约145㎡三房为例,它的庭院分为庭、院、园、田4重体系,其中园加上田,多达1亩。

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▲溧阳悠然南山农庄果园约145㎡户型图


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南宁小别墅不够纯

再看南宁刚刚冒尖的小别墅们,面积是减下来了,别墅该有的价值点有了么?

作为首次尝试者,保利山渐青的如院别墅产品做得足够小,83㎡的户型就算放到现在,也是广西市场上最小的别墅。0.8的容积率,和1:1的庭院面积赠送,给不少有别墅情怀的人,有了圆梦的机会。

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▲保利山渐青83㎡的户型

不过,如院的小别墅近期已经交付使用,当下主推的是和院。

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▲和院135㎡。

除了山渐青之外,绿地东盟国际城取地于4000亩的原生山湖资源里,小区自身又定位为4A景区。同时,招商十里云裳位于国家4A级景区花花大世界度假区万亩规划内,别墅所需的稀缺资源,它们均占有了。

但整体来看,南宁小别墅项目多为高低配,别墅产品之外,还有高层和洋房,别墅属性不够纯粹。但好在这些别墅产品均有独立的分区划分管理。

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▲3个小别墅项目价值点对比。

产品方面,南宁市场上的小别墅,亮点各异。招商十里云裳主打多院落,不同于前庭后院,项目设计“四合院和五合院”;绿地东盟国际城小别墅99平送约94平,主打高赠送;保利山渐青138㎡私密性强,买一套院落得2套房。

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▲招商十里云裳93㎡户型图。

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▲绿地东盟国际城98㎡户型图


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小别墅,可能并不适合你

小别墅的出现,说白了,就是降低门槛,吸收一波因别墅总价高而长期被拦在门外的改需客。

传统的大别墅,总价基本是几百万甚至上千万起步,但是小别墅呢?一百多万的总价,首付不过三四十万起,门槛大幅度降低。

有天有地有院落,门槛还不高,想想都挺美。但对不起,这类小别墅还未必真的适合你。

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▲3盘价格及配套。

但对于刚需而言,相比风景如画,他们更在乎柴米油盐,更在乎相同的价格,是否能买到更大的户型。

而南宁这些小别墅项目,在拥有令人侧目的自然风光的同时,门槛比以往的大别墅低了很多,但与高层面积相对大的户型相比,门槛又更高。

所以,这类小别墅更适合哪些人?

1、城郊改需。

如果你是改需,特别针对平时在城里工作,双休想在城郊放松的二套置业者,这类小别墅就正对胃口。

2、有实力的投资者。

自然资源是不可再生的稀缺自然,资源越是稀缺,增值空间就越大。从其他城市的经验来看,小别墅的小镇项目未来增值空间并不小,符合投资者追求高溢价物业稀缺性的特征。

3、度假型购房者。

这类购房群体大多实现了财富自由,基本是不差钱的主。买一套有山有水享受型的小别墅,既不会太浪费面积,又能够满足偶尔度假的需求。

所以,自己属于哪一类购房者,对号入座。

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文|你莫愁   编|小二郎

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