五象南2300亩大盘卖6字头,又一个“24城式神话”?

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五象南2300亩大盘卖6字头,又一个“24城式神话”?

6字头的房子,不是三产房,不在武鸣,也不在空港,而在五象新区。

五象+6字头的组合,无疑让不少人high了。

这个盘就是占地2300亩的五象智慧健康城。确实是在五象,但它是在我们认识中五象南之南。

有人把它比作10年前的凤岭北,5年前的五象湖,认为它能再造“24城”“4年翻4倍”的神话?

可信吗?这到底是馅饼,还是陷阱?且看扒房带来的实踩报道。



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属于五象,但那叫那马


前段时间,一个叫“五象智慧健康城”的楼盘突然火了。

据说,连营销中心都没开,就已经消化了上千套房,而价格“6”字头。

五象、6字头低价,成为吸引人们的关键。

它真在五象吗?还真在,但是乃五象南之南。

莫愁查阅资料发现,这个五象智慧健康城其实是位于五象南板块最南端——那马。

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▲那马在五象的位置。

百度测距发现,那马距离五象总部基地约15公里,距离商务区约23公里。拿一个盘打个比方更直观。它距离同样位于五象南的印象愉景湾大概有6公里。

不得不说,那地方真的是五象南,最南的南。



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那马,规划有啥?


位置偏不可怕,得看区域有啥。

这些年,南宁炒作的板块很多,五象、三岸、龙岗、武鸣、吴圩,甚至沙井……都曾借着政府规划红利,力图实现上位。可对于那马,却鲜少被人讨论。

一直以来低调的那马,会是一块不可多得的璞玉么?

虽然归属五象南管辖范围,但在政府规划里,那马镇是作为一个单独板块进行布局的。

来看政府规划咋说的。

2010年,政府第一次发布对那马镇的整体规划,并在2017年作出修改。

根据修改后规划,那马定位为“南郊旅游服务型城镇”和“智慧型国际康养旅游小镇”。

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▲那马镇总体规划。

从2010年和2017年规划调整前后对比不难发现,那马镇的住宅用地(黄色部分)被缩减,住宅属性略有减弱。同时,绿化用地增加。

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▲2010年、2017年那马镇总体规划对比。

简而言之,根据规划,那马镇是一个以居住为辅,以疗养、度假、旅游为三大重心的服务型小镇。

看规划,有点牛,但似乎和大家印象中的那马不太一样。



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现状:很落后的小乡镇


话说,规划哪有不高大上的。那现实中的那马,究竟是什么样呢?

为了看清真实的那马,莫愁花了1天时间进行了走访。

沿平乐大道下广南线,一路南行,从五象湖到那马镇,沿路高楼渐少,城市景观逐渐退化。到那马镇周边,沿路的住宅均为自建房,除主干道外,两旁多为小镇道路。

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▲广南线那马镇附近实景。

其实,对于一个还未起步的板块,首看道路修建情况。

所谓,要发展,先修路。

根据那马规划,有南北一条高速公路,4条城市主干道,以及一条以八尺江北部为终点的轨道交通3号线延长线。

可现实是,除了已经通车的兰海高速、广南线外,其他南北向道路并未有明显施工迹象。

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▲那马道路规划。

东西方向路网方面,新江经吴圩至扶绥公路已经开工。此外,东西向城市主干道仅那马互通部分通车。

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▲新江经吴圩至扶绥公路已经开工。(扒友供图)

显然,规划上,广南线周边规划了数条城市次干道,但实地走访却并未发现明显的道路修建迹象。

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▲百度卫星图。

从百度卫星图看,那马镇周边仍是大面积绿色。这说明,当前那马还处于处女地状态。

除了道路之外,那马城镇面貌也比较落后,基本看不到商品房开发的踪影,区域内以自建房、集市商业为主。

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▲那马镇实景图。



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2300亩健康城,那马的机会?


盘活一个板块,最直接且有效的方式就是引入房地产开发。曾经的凤岭,如今的五象均是如此,那马也不例外。

2016年12月,广西北投地产有限责任公司在那马拿下前期约314亩地。自此,那马迎来第一个商品房项目,也就是风头正盛的五象智慧健康城。

对于北投,南宁人并不陌生。

作为区政府直属大型国有独资企业集团,在南宁,北投有过不少开发经验,也留下过一些作品,如南宁凤景湾、华庭名居等。

此外,在北投把路桥合并后,搞工程出生的路桥,能助力北投在房地产业务的开发。不过,无论是北投,还是路桥,过往都是以中小型楼盘开发为主,未曾有过大盘操盘经验。类似智慧健康城这样超2000亩大盘,对北投来说,是首次尝试。

北投,带来了怎样的健康城呢?

莫愁来到项目位置,没有找到营销中心。据现场工作人员透露,目前正在施工部分为别墅,售楼部还未建成。

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▲项目工地实景。

从网上收集和扒友分享的信息看,项目整体规划2300亩(目前只拿下其中314亩地),是一个集度假、颐养、教育、文旅和商业等为一体的综合性大盘。

北投在2300亩的健康城里规划了很多业态和配套。比如占地70亩的温泉度假酒店,约300亩教育用地,以及30亩湿地公园……简单说,项目很大,配套很足,业态很多。

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▲项目局部效果图。

不难看出,健康城把能囊括的生活所需,甚至休闲娱乐、养老度假,都放进去了。

得说,北投魄力不小,但难度也不小。

放眼全国,多少大牌企业在搞小镇,又有多少搞成的呢?



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无投资型小户,主力114-249㎡


作为千亩大盘的首期,健康城做了什么产品?

目前,健康城仅拿下一期地块,共314亩,分两个地块进行开发。地块一为住宅用地,占地面积接近245亩,最大容积率1.8,配建一个幼儿园。地块二为旅馆业用地,占地近70亩,最大容积率1.0。

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▲一期地块效果图。

项目销售的住宅位于地块一,主要产品有联排别墅和高层,共56栋楼。联排位于南侧,高层则布局北面和西面。

先看联排,主要有2个户型,面积为175.6㎡和202.5㎡。

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▲202.5㎡四房两厅三卫。

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▲175.6㎡四房两厅三卫。

联排2个户型都是4层L型设计,无地下室,但赠送顶面空间。L型设计,通风采光略显不足,且赠送花园有限,算不上很舒适。

再看高层。

面积段为114-249㎡的三至四房,部分高层为低梯户比的板式设计。

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▲124㎡三房两厅两卫。

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▲147㎡四房两厅两卫。

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▲249㎡四房两厅三卫。

整体看,高层户型设计还是不错的,121㎡、166㎡户型均设计了超大阳台,最大阳台可达24㎡。大部分户型都实现双阳台正对流,通风采光都不错。

但项目高层在追求舒适度的同时,功能性略弱。121㎡仅做三房,166㎡甚至202㎡的大户也只设计了四个房间。

看完面积段会发现,没有110㎡以内的中小户型。看样子,一心做改善产品去了。



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得全款买车位,门槛不低


目前,项目虽未对外销售,但内购已在如火如荼进行。

据“知情人士”透露,北投、路桥等集团内部职工,均可报名一套,同时必须购买一个9万元的车位。

住宅可按揭、可分期,但车位必须一次性付款。

目前第一批高层价为6300元/㎡,联排别墅10500元/㎡

但外部人员也不是没有机会。据了解,内部职工在签订认购书前,允许更名一次,高层更名费1万元/套,联排5万元/套。

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▲项目内购政策截图。

前面已提到,主力面积段为114-249㎡,由于户型较大,总价并不低,加上车位一次性付款,买入门槛不算低



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“6”字头的那马,值么?


不得不说,当“6”字头的健康城出现的时候,投资客蠢蠢欲动,尽管它在那马。

沾着地铁3号线延长线和五象南的光,健康城又被中介和部分媒体狠狠炒作了一番,好像真的又是一个“二十四城”

可实现是,那马路网未城,城镇面貌陈旧,地铁、学校、商业,影响后期房产流通性的3大要素,都还处于一纸规划。

买房看规划没错,但投资更讲究变现和持有时间成本。只有短期内,规划、配套能迅速落地,投资才有价值。

但那马能吗?

南宁每年财政收入有限,按照板块层级,政府近5年内的主要财政投入仍在五象核心板块。处于五象南最南端的那马,5年,甚至10年,能否完善路网、升级配套,还需打个问号。

就目前情况看,北投虽是实力国企,但一个板块,靠一盘支撑,难度不小,看企业财力,更看执行力。

“6”字头的价格,确实挺诱人。但目前来看,入手门槛不算低,且小镇要求的实力、经验和后期运营要比普通商品房项目更高,未来会怎么样,是一个问号。

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▲项目效果图。

另外,一个新板块从规划走进现实,需要的东西太多。需要交通路网,需要铁学商,需要ZF不断注入,需要房企集中抢滩,需要人口导入,更需要持续运营。

但目前,这些方面你看见了多少?

这一切,还有待进一步探究。


◎你咋看呢

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文|你莫愁  |七小剑

本文版权为扒房所有


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