别拼命买大房了,小户可能更适合你|南宁公寓投资攻略

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买大or买小?这是一个问题。

许多人说,购房名额是有限的,换房成本是高昂的,当然要一步到位买大房。

小剑觉得,未必如此。


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买大or买小?

第一次买房,该一步到位买个大的,还是买套小户型?这是困扰很多购房者的一道选择题。

一些过来人会告诫说,要珍惜自己的第一次,换房成本是非常高的,首套首付20%,二套要40%,三套就要全款了。所以,建议一步到位买三房甚至四房。

好像是这个理儿,但仔细想想,又不太对劲。

首先,从首付门槛和换房成本考虑,买大户型是好一些,但你得有那个实力。

现在买套好点的90㎡小三房,总价都要100多万,加上外收等费用,首付动不动就是三四十万,月供随随便便五六千元。

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▲一套小三房的首付和月供。

如果你本身只有十几万的首付,月收入只有三四千,又看不到收入大涨的迹象,那你没必要为了买套大房,把自己活得太累。

要明白,生活,不止房子和月供,还有很多美好的东西。

其次,有些人买房只是短期住几年,是自住兼投资需求。比如单身女性,婚前买一套属于自己的小户型资产,更有安全感,又不会有太大压力。

再次,对于纯投资者来说,小户更适合。

投资界有个原则:不要把鸡蛋放在一个篮子里。总价一样的前提下,买3套小户型往往比1套大户型风险更低,回报更高。

比如,你买3套66㎡的小户型,通常要比一套200㎡的大户型投资回报更高。因为,3套小户采用的是投资组合法,更容易抵御市场风险。相反,200㎡的大户型相当于把资金押到一处,押对了宝还好,押错了就是全盘皆输。而且,大户型的市场流通率很低,出租转手相对都要难得多。

综上,买大还是买小,怎能一概而论?对于很多人,就是不适合一步到位的。


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疯了!30多盘卖小户

如今南宁均价约1.2万元/㎡,好点的地段,买套100多㎡的房子,首付五六十万,月供六七千,已司空见惯。入手门槛,不可谓不高。

低收入与高房价,成为横亘在普通刚需置业路上的痛。许多工作没几年,手上没什么钱,又拼不了爹拼不了妈的超级刚需,只能望房兴叹,心有余而力不足。

房价高企、门槛陡增之下,买低总价房的需求,从来没有像今天这么旺盛过。

有需求,就有市场。嗅觉敏锐的开发商早已注意到。放眼望去,全南宁有30多个正规商品房楼盘推售小户型,另有超过50个楼盘铤而走险推售三四千元的三产房。

不管如何辩解,目前的三产房仍属于违规销售的类型,风险系数较高,不在本文讨论之列。

我们重点说说正规商品房楼盘的小户型产品。

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▲主要售卖小户型的楼盘分布。

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▲小户公寓信息一览。

小剑初步盘点了一下,全市推小户公寓的楼盘超过30个,每个区域都有分布,户型面积集中在30-70㎡之间,单价从8000-18000元/㎡不等。

30多个盘卖小户,这个数字不容小觑。足以说明,南宁楼市中小户型的竞争要比以往更疯狂。


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8成姓商,这是闹哪样?

30多盘卖小户型,这只是表面现象。

稍加梳理你会发现,30多个楼盘中,有20多个楼盘都是40-50年产权的商办性质公寓,仅有个位数楼盘是70年产权住宅性质公寓。

问题来了,为什么姓商的如此之多?

事出反常,必有妖。其实,很多开发商也是被逼无奈。

你该知道,开发商在拿地之初,地块的住宅与商业等配比就已经确定,有些楼盘的商业配比奇高。

你也知道,这几年南宁的商办市场是相当艰难的,整体呈现出供过于求、去化周期长、价格不增反降的特征。相比较而言,住宅市场要健康得多。

于是,许多开发商为了达到快速去化和利润最大化的目的,给商办披上了“居住”的外衣,将纯商业纯办公改头换面,可商可住的商办性质公寓便蜂拥而出。

尤其是loft公寓,前些年是很少见的,这两年开始遍地都是。甚至,在五象新区,有些公寓原本是要做写字楼的,迫于市场压力,最终选择做了loft公寓。

如果写字楼等商办市场好,开发商断然不会拼命往住宅上靠。

说白了,姓商的公寓之所以这么多,都是市场驱使和利益驱使。


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姓住与姓商,差别你未必懂

回到购房者关心的问题:买住宅性质的公寓,还是商业性质的公寓?这是一个困扰很多人的难题。

其实,两者各有优缺点,只有真正读懂了差别,才能结合自身需求从容选择。

以下一张表说透区别。

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▲两类性质公寓对比。

看完表,结合自己的需求,其实也就不难选择了。

商业性质的公寓,最大优势就是不占用购房名额,不影响日后购买住宅的首付比例,适合手有较多余钱的纯投资者。

缺点则是商业性质带来的首付比例、贷款利率、税费、水电物业费用等相对较高,且无学区、不可落后,资金要求相对高,不适合资金紧张且追求学区、落户的人群。

与之不同,住宅性质公寓最大优势就是享受住宅享有的首付比例、贷款利率、就读、落户、税费等政策优惠,适合资金有限的刚需和部分投资者。

特别是对于那种单身女性,在婚前买一套住宅小户,既可以增加安全感,又是一种很好的保值增值方式。

当然了,住宅性质公寓也有缺点,它会占用购房名额,你用了首次的机会,下次买住宅就要算二套了。

但总体来讲,南宁住宅性质小户更稀缺,又因为可划分学区、可落户、各类生活费用低,故而流通性会更强,保值增值性也会更强。


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一款不一样的姓住小户

对于意向选购住宅性质小户的购房者,小剑诚意推荐一款市中心的楼盘:融创融公馆。

为何推荐它,是因为它不但姓住,而且还有很多与其他住宅小户不一样的地方,是南宁小户公寓产品中的佼佼者。

为何这么说?且往下看。

首先,自住和投资都讲求地段为王,它占了中心地段。

该盘位于永和路,属于大朝阳商圈,3公里范围内各类生活配套都是现成的,完善且不用等待。

去年底,代表南宁文脉的三街两巷1期已经开街,朝阳商圈内不少大型商场开始重新规划建设。未来的朝阳商圈,历史和人文价值仍是南宁数一数二的。

中心成熟的地段,自然有密集的人流,自住会方便,投资增值潜力也相对会更有保障。

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▲项目周边配套示意图。

第二,有实力的品牌和优质的物管,它也占了。

由全国排名第4的融创开发建设,并进行物业服务。融创在全国向来以产品力出众闻名,在南宁开发的几个项目品质也都不差。居住也好,投资也罢,相对一些小房开都会更有保障。

第三,名校在旁边,有硬核支撑点。

项目旁边就是秀田小学北际路校区,且有望今年9月开学。该学校属于南宁10大公办小学名校之一,也是西乡塘唯一上榜名校。

而融创融公馆划入该校区的几率很大。如果划入秀田小学,其小户的学区价值就会凸现出来。当然,切记,最终以教育局的学区划分为准。

第四,大社区里的小户,享受的配套不一样。

不像只有两三栋楼的小盘,没有配套,没有园林,没有社区氛围。该小户公寓处于大社区中,可享受大社区的相关配套。融创融公馆总建筑体量约50万㎡,小户公寓所处的4期就有55亩,2400多户。内部规划有酒店式无边泳池、水系园林、阳光草坪、架空层泛会所、健康跑道、综合性球场等,居住舒适性会更高。

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▲泳池效果图。

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▲主题乐园效果图。

从地段、生活配套、学校、小区规模、开发商品牌和物业服务等多个指标评判,融创融公馆的70产权住宅性质小户,算是众多小户公寓中很有竞争力的。


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现场实探42㎡小户

说完楼盘,我们说说具体的产品。

正好扒房后台也有不少扒友咨询融创融公馆的公寓产品,小剑就把实地踩盘了解到的情况跟大家说一下。

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▲扒房后台咨询的很多。

小户公寓分布在8号楼,4梯27户设计,面积段为41.85-75.87㎡,户型包含单间、一房和两房。

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▲8号楼标准层平面图。

其中,41.85㎡的户型最多。该户型为长条形大单间格局,有几点处理的还不错。

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▲41.85㎡户型图。

虽然只有不到42㎡,但分隔出了卫生间、厨房、客厅、卧室、阳台空间,功能性足,且各空间做到了相对独立。

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▲41.85㎡户型样板房实拍。

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▲样板房卫生间实拍。

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▲相对独立的客厅空间。

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▲靠近厨房的阳台。

特别要说的是,传统的公寓产品,厨房和卫生间是挤在一起的,开放式的厨房安排在入户过道位置,使用很尴尬,油烟也容易灌进卧室。

而融公馆的公寓则进行了厨卫分隔处理将两个不同功能属性、不同气场的空间完全隔开,两者又都有相对独立的空间,而且厨房旁还配了阳台。

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▲样板房厨房实拍。

此外,整个户型开间3.6米,层高2.9米,从样板间的体验感来看,厨卫及卧室空间都不算压抑,单身或小两口居住没问题。

还要说明一点,融创融公馆的小户型也是精装交付,配有厨房电器、卫浴设施,同时还配送有空调,交付后即可入住或出租。而市面上不少楼盘的公寓产品是毛坯交付。

当然了,这个产品也有不足。比如,4梯27户的设计,梯户比不低,上下班高峰期,预计侯梯时间可能会稍长。

当前,项目正在进行意向登记,具体价格未定。

根据周边市场情况,预计价格区间可能为1.2万-1.3万元/㎡。如果选购41.85㎡户型,按首套房计算,首付只要10万出头,还是挺有竞争力的。


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文|七小剑  编|八阿哥

本文为项目推广信息


【温馨提示

本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。我们力求客观真实,但无法涵盖项目所有信息,也无法准确预测相关价格变化。


扒友若产生购买行为,请务必看清售楼处的周边不利因素公示,样板房的非交付标准明示,对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。


如仍有疑问,欢迎后台留言咨询。


撩扒哥,请加以下微信

爆料投稿:nnbfbl

进群:bfhy1512/验房:bfyf1512

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